国家发改委|田园综合体:解决土地和融资问题的新思路
发表时间 2018-01-31 10:33 来源 网络

  2018年1月20日,《壹方城第17届中国特色小镇与田园综合体峰会》在杭州成功举办。乔润令主任(国家发改委 城镇中心副理事长、研究员、中国小城镇及城镇化研究专家)发表主题演讲【田园综合体:解决土地和融资问题的新思路 】

  以下是演讲内容:

  特色小镇:新的政策导向

  去年年底开始我们可以叫做特色小镇进入了下半程,因为有一些新的政策出来:

  一、特色小镇:乡村振兴战略的重要平台

  “十九大”提出一个重要战略叫做“乡村振兴”,乡村振兴和特色小镇有什么关系?特色小镇是未来乡村振兴战略的重要平台,因为现在国家正在制定乡村振兴战略的规划,国家发改委牵头,我们也算是参与方之一,大概有几点未来的乡村振兴战略和特色小镇是高度吻合的,特色小镇将可以分享乡村振兴战略的政策红利。

  第一,特色小镇挖掘农业的非传统功能。大家知道,我们以前农业就是解决大家的吃的问题,现在特色小镇非常重要的一点就是农业的非生产性功能挖掘出来进行扩大、进行产业化、进行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生态功能也好,这是特色小镇、田园综合体重要发展领域,也是乡村战略产业方面重要一点。

  第二,三生融合,改变以往重经济、重GDP、重物质、轻文化、轻人文、轻以人为本这样一种发展态势,特别去年中央经济工作会议上提出,中国经济从高速增长转向高质量增长,什么时“高质量”?体现在城镇化、体现在乡村振兴、体现在小城镇方面,从重物质形态开始重文化、重生态、重人知、重生活,导向发生变化了。

  第三,特色小镇追求特色,包括产业、建筑、文化的特色,由于我们以往30多年小城镇的发展有一个非常不如人意的地方就是搞千镇一面,所以特色问题是特色小镇特别突出的,下一步乡村振兴方面这个方面也是重要着眼点。

  第四,特色小镇、田园综合体有一个最大的功能就是可以吸纳人才的下乡。“十九大”提出乡村振兴战略,上一任领导提出新农村,我们提出有关农村振兴战略不止这两个,每一任都要搞一个,但是效果不尽如人意,为什么?其中一个最关键的因素,再好的政策、再多的资金没有人才根本不行。

  现在很有希望是随着特色小镇和田园综合体的兴起有两拨最重要的人才开始下乡:

  一是有文化、有资产、有情怀的企业家,包括在座的各位,光靠几个村干部振兴不了乡村,一定是这帮人;二是原来在农村的,我称之为“三高人群”,高质量的,现在考上大学回到农村的微乎其微,没有人回去,高体能,全部外出打工了,农村都是老弱病残、妇女队,不可能振兴乡村,高颜值,农村的靓女、帅小伙全部进城。特色小镇和田园综合体,我认为最大的功能,给这两批人提供了一个发展空间和新的平台,他们下到乡村,乡村振兴战略就有戏,要不然中央发多少文件都不管用。大家一定要关注特色小镇和田园综合体,这两部分人从城里引到乡村创业创新,这可能是乡村振兴战略最重要能否成功的关键。

  二、四部委:《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见文件》最新政策要点之一

  三部委发文一年多,中国特色小镇雨后春笋、星火燎原,取得了重大进展,也存在巨大问题,从三部委到四部委,财政部退出了,增加了国土和环保。这个文件去年下发的,有几个突出的重点:

  第一,调整指导部门。很多地方还在搞第三批怎样指导,这个人基本上不懂政策,没有第三批,指导部门换了,原来三部委,现在纳入新型城镇化11个部委部级联席会议,主导部门国家发改委。

  第二,两个“严防”:一是严防政府债务风险,文件当中特别警惕百分之百债务地方搞特色小镇,因为它变成借债圈钱、增加投资的工具;二是严防房地产化,绝对不要把特色小镇搞成另外一场房地产运动。

  第三,四个“淡化”:淡化包罗万象、淡化行政审批、淡化数量要求。全国有四五千家,中央经济工作会议特别重要的信号就是从高速增长、数量规模转向高质量增长,要质量不要数量,这是大的变化,要淡化政府包揽。

  三、四部委文件最新政策要点之二

  第一,相关土地政策基本上特色小镇或者有限的新增建设用地,基本上用存量土地,存量土地再开发。

  第二,合理控制特色小镇的用地范围,这个已经非常清晰的规定了,3平方公里左右,建设用地面积控制在1平方公里左右,搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽,如果进入这个框架基本上按照这个框架来。

  第三,划定生态红线,现在生态要求日益加强,有两点:不要挖山填水,也不要引入高污染、高能耗企业。

  四、特色小镇长沙会议:问题与新政策导向

  上个星期我们和新华社、长沙市政府开了一个有关特色小镇规模非常大的会议,我把这次会议精神概括一下就是:

  第一,特色小镇两年多快速发展存在的问题,这些问题非常特出。

  第二,如何解决?下一步对策规划司负责人讲的非常清楚,国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量,包括各个部委搞的,取消一次性命名,统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度,这是开完人代会要实施的。过去的政策已经停止了,这是最新的政策,希望大家高度关注。

  城市资本下乡,有哪些农村资源可以开发?

  内生型和外生型两种不同的特色六、利用集体建设用地建设特色小镇

  一、集体建设用地直接发展产业:四川双流港龙工业园的案例

  在集体土地上搞一个产业园,建立好基础设施,所有外来的企业进来全部是租赁,不卖,要的就是这个平台,要长久盈利,外来企业也高兴,因为厂房成本降低到最低,这是全国最好的一个案例。

  这个企业家姓黄,原来是房地产老板,转型做这个,利用农村建设用地发展工业项目综合体,形成特色小镇的产业基础,政策没有障碍,但是关键是你要和农村集体经济组织良好合作。农村的空置的空心村和集体建设用地很多。

  二、案例:利用废弃的集体建设用地空心村建设特色小镇

  空心村虽然空置,但是土地是集体建设用地,并且成本非常低。黄岩区案例我不说了,这是内生性的。洋家乐如何利用的土地?就是空心村再改造,有什么投入?土地几乎一分钱不花,玩的就是原生态,就不增加人工的建筑,就恢复自然。

  裸心谷,整个莫干山的洋家乐几乎50%-60%在空心村的基础上做的,这是非常成功的案例。比如说山西,山西有1000多个高山之巅的空心村,小村落,建筑非常好,有一些是明清的。郭亮村已经被企业进驻,山巅有一块村,原来没有路养猪不能超过68斤,因为背不下来,那里有几户结了婚,剩下光棍一大堆,年轻的生产队长永远不敢下山开会,留下老婆很危险,和我讲十几年没有下山开会了,要开带着老婆一起走。所以,村庄越封闭保存的效果越好,现在年轻人要的就是这个效果,越是探险越要去,如果发展成高山民宿,这个东西没有办法模仿,是高山之巅建立的,这些东西都是非常待开发的宝物,我到山西看到很多村都是空的,所以盯住空心村。

  空心村发展特色小镇的优势,我再给大家概括一下,现成的、成熟的建设用地可供提供,前两年有一句话叫做基础设施上山、农民下山,这样你进去不是最好的机会吗,而且空心村的布局原汁原味,非常适合做原生态的特色,有一个问题是交通不便、位置偏远,有的地方环境比较差,有利必有弊。

  政策工具,大家记住一个政策,就是城乡建设用地增减挂钩,这个政策是现在最有含金量的政策,已经十多年了,你们看别的部委鼓励这个、鼓励那个,没有用,你看主管部门,你看国土资源不怎么说,他们说话是算数的,剩下说话不算数。有机会大家要把这个东西搞的熟一些。

  三、新政策:改革政府单一供地模式:利用集体建设用地直接建设租赁住房

  这是从去年到今年,上个星期国土部长说的,改变由政府单一供地模式,主要是推进这个方面,农民集体建设用地直接供地。中央有文件,国土部有文件,但是大家看看特点。

  集体土地上建设住房不走招拍挂、不用转化成国有用地、不用缴纳土地出让金,但是受到严格限制。

  但是集体土地抵押贷款存在政策限制,无法融资。项目资产证券化难度大,建成后依靠出租,收回投资慢。开发主体目前政策规定是集体经济组织,这个集体经济组织,除了北上广、长三角、珠三角集体经济组织有一定实力之外,东西部比较差,但是给大家提供了机会,建议你们和集体经济组织合作共同开发。

  由于它不是招拍挂,政府没有拿到钱,因此公共服务谁来掏钱做?地方政府有钱给你做可以,没有钱也有问题。

  四、案例:利用集体建设用地解决特色小镇用地——北京创客小镇

  最大优势是,在北京如此缺地、价格如此之高的情况下搞土地,成本很低,做成了,效果非常好。创客小镇的开发模式可能是未来集体土地和集体经济组织合作开发的典型案例。

  五、问题探讨:小产权房的未来

  这里存在巨大的政策空间和商机,小产权房是在集体建设用地上开发并出售的房地产项目,没有走招拍挂路子、没有缴纳土地出让金、不符合规划、不能抵押贷款、无房产证、无公共服务配套,新政策集体建设用地可以建住房,小产权与大产权房差别大幅度缩小,一个可以交易,一个只能租赁。

  面临新旧小产权房如何协调,旧小产权房只能租赁不能买卖合法吗?新集体建设用地建设的租赁住房,如何解决产权、抵押贷款、公共服务配套问题?关于小产权房政策还不清晰,这两个东西差别大幅度的缩小,政策差别非常小,下一步如何有待观察。

  注:本次峰会是由北京壹方城智汇科技,清大文产(北京)规划设计研究院共同主办

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  2月4-5日,相约杭州《2018乡村振兴战略下特色小镇与田园综合体项目实操高端研讨会》

  开启属于您的小镇与田园乡村之旅,"政策+理论+实践+资源+研讨"解决您所有的困惑与犹疑!

  会议时间:2018年2月4日—5日

  会议地点:浙江—杭州

  参会对象:政府机关、开发商、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(100人规模)

  主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院

  峰会主题板块

  第一板块:特色小镇与田园综合体产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读(中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华;国开行信贷局原局长—袁英华)

  第二板块:特色小镇与田园综合体 运营模式创新及实践(清大文产(北京)规划设计研究院院长—李季;蓝城集团执行总裁—傅林江)

  第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、商务洽谈合作、引荐交流)

  第四版块:特色小镇与田园综合体土地政策及实践案例解读、答疑(国家发改委城镇中心原副主任—乔润令;鲁家村党委书记—朱仁斌)

  第五板块:特色小镇与田园综合体一站式开发运营模式解读及投融资创新实践 (中国投资咨询有限责任公司—谭志国;同路集团—陈高峰)

  第六板块:特色小镇、田园综合体创新项目路演、专家点评及问诊(范例:产业超级IP持续增加中……)

  主办方电话:毛老师:15101183407(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询峰会”)

  备注:本峰会针对参会学员有审核标准,会收取一定费用,请知悉.